Huurverhoging: hoeveel je verhuurder echt mag verhogen

Een bericht waarin een verhoging wordt aangekondigd, maakt die verhoging nog niet geldig. Daarvoor moet ze in het contract zijn voorzien, binnen een maximum blijven en op de juiste manier en op tijd worden meegedeeld. Deze gids legt uit wanneer je verhuurder de huur mag verhogen in Nederland en Spanje, en wat je doet als het bedrag niet klopt.

Een verhoging geldt alleen als het contract haar regelt

De huur wordt herzien wanneer het contract zegt dat ze wordt herzien. Staat er geen herzieningsbeding in, dan blijft de prijs de hele looptijd gelijk: je verhuurder kan er tussentijds niet eenzijdig aan sleutelen, hoezeer de markt ook is gestegen.

En bestaat er wel zo’n beding, dan is de herziening jaarlijks en schriftelijk. Een mondelinge verhoging, een verhoging met terugwerkende kracht of een verhoging zonder aankondiging is niet afdwingbaar.

Nederland: punten, de gereguleerde sector en de jaarlijkse verhoging

Voor een groot deel van de woningen bepaalt niet de verhuurder de maximumprijs, maar het woningwaarderingsstelsel: een puntensysteem dat oppervlakte, isolatie, voorzieningen en energielabel waardeert. Valt de woning in de gereguleerde band, dan geldt er een wettelijke maximumhuur en een door de overheid vastgesteld maximum voor de jaarlijkse verhoging.

De Wet betaalbare huur, in werking sinds 2024, breidde die regulering uit naar de middenhuur, waardoor veel woningen die eerst vrije sector waren nu een plafond hebben. Denk je dat je meer betaalt dan de punten toelaten, dan kan de Huurcommissie dat toetsen en een verlaging opleggen.

Spanje: de referentie-index en gespannen marktgebieden

Jarenlang werden huren geïndexeerd met de inflatie. De Spaanse woningwet veranderde dat: verhogingen werden begrensd en het inflatiecijfer werd vervangen door een specifieke referentie-index voor huur van het statistiekbureau, zodat woonlasten de algemene inflatie niet langer volgen.

Daarnaast kunnen regio’s gebieden aanwijzen als gespannen woningmarkt. Daar gelden extra grenzen, zowel voor de jaarlijkse herziening als voor de prijs van nieuwe contracten, en moet de verhuurder je vertellen of de woning daarbinnen valt. De percentages worden jaarlijks vastgesteld: raadpleeg de cijfers van je regio voordat je iets accepteert.

Zo controleer je of de verhoging klopt

Lees het herzieningsbeding opnieuw: welke index geldt, en op welke datum.
Controleer of het schriftelijk en met voldoende aankondiging is meegedeeld.
Reken het bedrag zelf na. Rekenfouten komen vaker voor dan je denkt.
Bereken in Nederland de punten van je woning voordat je akkoord gaat.
Kijk in Spanje of je gemeente is aangewezen als gespannen gebied.
Bewaar het bericht of de brief. Dat is het bewijs van wat je is meegedeeld, en wanneer.

Als de verhoging te hoog is

Reageer schriftelijk dat je niet akkoord gaat en waarom: er is geen beding, er is een verkeerde index gebruikt, of het maximum wordt overschreden. Blijf in de tussentijd de huur betalen die volgens jou juist is en houd elke betaling bij. Helemaal niet betalen zet juist jou in gebreke.

In Nederland is de Huurcommissie de aangewezen route, met strikte termijnen om bezwaar te maken tegen een huurverhoging: laat die niet verlopen. In Spanje kun je terecht bij het consumentenloket of de woondienst van je regio.

Veelgestelde vragen

Mag mijn verhuurder de huur tussentijds verhogen?

Alleen als het contract een herzieningsbeding bevat, en dan jaarlijks en schriftelijk. Zonder dat beding blijft de huur de hele looptijd gelijk.

Hoe weet ik of ik te veel betaal?

Bereken de punten van je woning volgens het woningwaarderingsstelsel. Ligt de huur boven het maximum dat daaruit volgt, dan kan de Huurcommissie een verlaging opleggen.

Wat doe ik als ik niet akkoord ga?

Zeg het schriftelijk, leg uit waarom, en blijf de huur betalen die je juist acht met bewijs van elke betaling. Ga daarna naar de Huurcommissie, of in Spanje naar het consumenten- of woonloket.

Deze gids is algemene informatie voor huurders, geen juridisch advies. Concrete bedragen en percentages veranderen jaarlijks en verschillen per regio en gemeente: controleer je eigen situatie altijd bij de bevoegde instantie of een professional.