Cómo reclamar la fianza del alquiler

Qué es la fianza y de quién es el dinero

La fianza es una garantía que cubre impagos y desperfectos que vayan más allá del desgaste normal del uso. No es un pago adicional, no es un mes de alquiler por adelantado, y el casero no puede quedársela por el simple hecho de que te marches.

El desgaste normal no es un daño: la pintura apagada tras varios años, una silicona amarillenta o marcas leves en el suelo entran dentro de vivir en una casa. Un daño es algo distinto: un cristal roto, una puerta arrancada, una quemadura en la encimera.

España: depósito obligatorio y plazo de un mes

La Ley de Arrendamientos Urbanos fija una fianza de una mensualidad en el alquiler de vivienda habitual y obliga al casero a depositarla en el organismo de vivienda de su comunidad autónoma. Ese depósito es tu mejor prueba: si no lo hizo, incumplió una obligación legal y eso juega a tu favor en cualquier reclamación.

Desde que entregas las llaves, el casero dispone de un mes para devolverte el saldo. Pasado ese plazo, la cantidad pendiente devenga intereses. Si te pidieron garantías adicionales por encima de esa mensualidad, deben constar por escrito en el contrato y son igualmente reclamables al final.

Países Bajos: la borg y la Wet goed verhuurderschap

Desde la Wet goed verhuurderschap, en vigor desde 2023, la borg no puede superar el equivalente a dos meses de renta básica, y el arrendador debe devolverla poco después del fin del contrato: en torno a dos semanas cuando no hay nada que descontar, y algo más cuando sí lo hay, acompañada siempre de una especificación por escrito de cada cantidad retenida.

Si no cumple, la autoridad de control es el ayuntamiento: prácticamente todas las gemeenten tienen un meldpunt donde denunciar prácticas abusivas de arrendadores. Para discutir el importe o el estado de la vivienda, la vía habitual es la Huurcommissie.

Qué puede descontar tu casero y qué no

Puede descontar rentas o suministros impagados y la reparación de daños concretos que hayas causado. Y debe justificarlos: fotos, facturas o presupuestos, no una cifra redonda sin explicación.

No puede descontar:

• El desgaste normal derivado de vivir en la vivienda.
• Una limpieza general o una mano de pintura de rutina, salvo pacto expreso y proporcionado en el contrato.
• Reparaciones de elementos que ya estaban deteriorados cuando entraste.
• Gastos de gestión o comisiones por finalizar el contrato.

Cómo reclamarla paso a paso

• Documenta el estado de la vivienda el día que entras y el día que sales: fotos y vídeo con fecha, habitación por habitación.
• Entrega las llaves dejando constancia escrita de la fecha exacta.
• Reclama por escrito, nunca solo por teléfono. Un correo electrónico ya sirve como prueba; un burofax es más contundente.
• Fija un plazo concreto y razonable, y cita la norma que te ampara.
• Si hay descuentos, exige el desglose y las facturas que los respalden.
• Si no responde, acude a consumo en España, o al meldpunt de tu gemeente y a la Huurcommissie en Países Bajos.

Si se niega a devolverla

En España, el siguiente paso es una reclamación ante la oficina de consumo de tu comunidad autónoma. Para importes reducidos, el juicio verbal permite reclamar sin abogado ni procurador por debajo del límite que fija la ley. En la práctica, recordar por escrito que la fianza estaba depositada en el organismo autonómico resuelve muchos casos antes de llegar tan lejos.

En Países Bajos, la Huurcommissie resuelve buena parte de estos conflictos de forma rápida y barata, y el Juridisch Loket ofrece orientación jurídica gratuita.

Y hagas o no una reclamación formal, cuenta la experiencia. Un casero que no devuelve las fianzas lo seguirá haciendo mientras nadie lo escriba en algún sitio donde el siguiente inquilino pueda leerlo.